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恆大債務疑雲

撰文 | 李信馬

編輯 | 楊博丞

7月1日,許家印站在天安門城樓上,拍下了這張照片。

許家印在天安門城樓上 圖片來源: 恆大

此時,他是以全國政協常委,恆大集團黨委書記、董事局主席以及黨齡超過35年的老黨員的身份,受邀來參加中國共產黨建黨100週年的慶祝大會。是日也,天朗氣清,惠風和暢,就連外界對恆大的質疑,也彷彿在此刻都撥雲見日了。

在中國,企業家是否會出現在一些場合,處於什麼樣的位置和次序,是外界判斷企業現狀的重要依據,這張照片就是一個信號,想要告訴所有人——恆大現在沒事,許老闆也沒事。

彷彿烏雲從未聚集過。

緣起深深房

談到恆大的債務危機,避不開恆大借殼深深房上市的失敗。不過在此之前,有些背景也需要講清。2015年7月,萬科股權之爭開始,到2017年6月,深圳地鐵集團獲得恆大轉讓的15.53億股萬科A股,成為萬科第一大股東,佔万科總股本的比例達到29.38%,紛爭就此塵埃落定。

而這15.53億股,是恆大在2016年以362.7億元的高價買來,以18.8元每股、總價292億元的價格轉讓,前後虧損70億,作為對比,之前深圳地鐵集團曾以22元每股的價格,從華潤手中買下了16.9億股萬科A股,恆大可以説向深圳地鐵集團送了份“大禮”。

恆大投桃,深圳自然會報李。2016年9月13日,恆大地產將註冊地遷到深圳,成為深圳重點引入的500強企業之一,深深房隨即停牌。2016年10月3日,恆大地產與廣州凱隆、深深房及深圳市投資控股有限公司簽署了《關於重組上市的合作協議》,計劃借殼深深房實現恆大地產的重組上市,一旦成功,這將是繼2015年綠地集團之後第一家主板上市的地產公司。

幾乎在萬科之爭結束的同一時間,恆大完成了第二輪戰投,原計劃融資150億,最後融資數額達到了395億,和上一輪一共融資了700億。這兩輪戰投是為恆大A股上市而準備的,目的就是降低負債率,達到A股上市要求。在當時看來,恆大A股上市已經基本確定,而且皆大歡喜,因此不乏有實力的機構入局,之後的第三輪戰投,又吸引了600億的資金,其中僅蘇寧一家就投了200億。

這也成了三年後恆大和蘇寧給各自挖的一個大坑。

戰投的協議上要求,從2018年到2020年,恆大目標淨利要不少於500億元、550億元和600億,並每年分派最少68%的淨利給戰投方。並且要求,恆大最晚要在2021年1月31日前完成重組上市,否則戰投方有權在期滿後兩個月內以原有投資成本回購戰投所持股權。

簡單來説,這三年,恆大賺的利潤要分出去三分之二,三年內上不了市,就要還錢。

當時的恆大顯然對上市信心十足,回想2008年,恆大沖擊港交所但資金鍊極度緊張,許家印在香港找到鄭裕彤,鄭牽頭向恆大注資5.06億美元,最終恆大成功上市。時隔8年之後,恆大沖擊A股,有1300億的戰投加持,豈不是手到擒來?外界也普遍看好,推動恆大的股價在港交所暴漲,2017年9月,許家印以391億美元的身價,首次問鼎了中國首富的位置。

結果,這事沒成。

三條紅線,一紙謠言

一直以來,恆大都維持着高負債、高槓杆、高週轉和低成本這一“三高一低”的模式,1300億到賬,讓恆大資金瞬間充裕,贖回了全部的永續債,並曾表示,要向低負債、低槓桿、高週轉和低成本的模式轉型。

理想是好的,但現實是,房地產企業幾乎都避不開高負債、高槓杆、高週轉的模式,大舉借債、高價拿地、快速週轉是當初中國房企迅速擴大規模的不二法門,借的越多,建設的越多,規模就會越大,這個規律並沒有發生變化。作為民企,恆大的負債率在房企中也是最高的那一檔,而且大企業戰略上同樣存在慣性,轉型並不容易。這就像上班族説要減肥,口號每個人都會喊,但班還要上、應酬還要去,能不能減下來全憑天意。

但令人意外的是,國家做了一次監考官,讓房地產企業都來答了一次卷,還給分了等級。2020年8月20日,住房城鄉建設部和人民銀行在北京召開了“重點房地產企業座談會”,約談了12家重點房企,並向企業傳達了“三條紅線”的要求。

三條紅線的具體要求是:

1. 剔除預收賬款的資產負債率不得大於70%;

2. 淨負債率不得大於100%;

3. 現金短債比不得小於1倍。

而且根據企業踩到紅線的數量,還會將企業由多到少分為“紅、橙、黃、綠”四個等級,並給出了不同的待遇。如果是紅色,意味着三條紅線全中,則不許新增有息負債;橙色是中兩條,負債年增速不得超過5%;黃色是中一條,負債年增速不得超過10%;綠色意味着財務最健康,負債年增速不得超過15%。

顯然,國家對房地產的蓬勃發展極為警惕,就在座談會四天前,中國銀行保險監督管理委員會主席、黨委書記,中國人民銀行黨委書記、副行長郭樹清發表了題為《堅定不移打好防範化解金融風險攻堅戰》的文章,其中重點提到了房地產泡沫風險:“房地產泡沫是威脅金融安全的最大‘灰犀牛’。“

恆大在12家被約談企業之中,並且成績非常不理想,三條紅線全中,可見三年的“瘦身”作用有限。2020年,恆大還要向戰投方分派最少68%的淨利,更大的問題是,2021年1月31日馬上就到,但A股上市卻希望渺茫,到時候恆大要還1300億戰投——新規下2021年還不準恆大新增有息負債!

問題還是出在借殼深深房上市上,“朋友圈”再廣,國家不同意,一切都白搭。國家也有自己的紅線,踩上了的,比如螞蟻金服,IPO就差臨門一腳也要撤回來,而房企想要主板上市,差不多也是如此。另一方面,既然上市無望,當初戰投的朋友們,也是要明算賬的。

比如蘇寧,當年張近東和許家印一見如故,網上還流傳着兩人喝交杯酒的照片,但200億也不是小數目。去年9月17日,蘇寧投資者會議上,相關負責人就表示,若2021年1月,恆大地產不能如期在境內重組上市,蘇寧計劃行使相關條款,要求拿回200億元人民幣戰略投資資金。

在此背景下,9月24日,一份《關於懇求支持重大資產重組項目的情況報告》橫空出世,其中主要內容是,恆大如果無法借殼上市,需要支付1300億元的本金和137億的分紅,會直接導致恆大現金流斷裂,進而引發金融系統性風險。

報告書中稱,截至2020年6月30日,恆大集團有息負債餘額高達8355億元,涉及銀行類金融機構128家,借款餘額2323億元,其中境內銀行類金融機構171家,涉及非銀行類金融機構121家,借款餘額3684億元,涉及境內公司債券496億元,境外債券1852億元。

恆大現金流斷裂後,相關銀行、信託、基金等金融機構及債券市場將交叉違約,而且恆大還有61.7萬套已售未交的商品房,上下游合作企業8441家,一旦出事,204萬業主和這些企業都將面臨小則破財大則破產的損失。

網傳《關於懇求支持重大資產重組項目的情況報告》 圖片來源:網絡

這個報告,充分驗證了郭老的那句“房地產泡沫是威脅金融安全的最大‘灰犀牛’“。當然,恆大對此絕不承認,當晚就緊急闢謠稱該文件“憑空捏造、純屬誹謗”,並向公安機關報案——雖然報告中的數據看起來很真實。

另一方面,恆大對債務的處理也在加速。9月29日,恆大宣佈與863億戰投簽署補充協議,戰投同意將持有的恆大股票轉為普通股長期持有,且股權比例保持不變,恆大還債壓力驟降。簽字現場,張近東的表情有些僵硬,此時蘇寧也陷入了債務風波,200億本金加分紅對蘇寧很重要。

《恆大地產集團增資協議》補充協議簽字儀式 圖片來源:網絡

11月22日,恆大再次發佈公告,宣佈1300億元戰投全部協商完畢,其中1257億元戰投轉為普通股,剩餘43億元由恆大回購,至此債務危機暫告一段落,而之前“捏造”報告書的人仍未落網。

概念車、打折房、違約債

2021年恆大很忙,忙着造車,忙着賣房,忙着還債。

造車不用多説,恆大靠“買買買”搭起了架子,港股上恆大汽車股價一路飆升,也出了一系列的車型,但就是無法量產。今年夏天上海車展期間,遞四方香港末端曾受邀參觀恆大汽車工廠,現場有幾輛恆馳的車提供試駕,對於工廠,現場來看自動化水平較高,但並沒有幾位工人。據介紹,目前工廠還處於調試和磨合的狀態,至於具體量產時間,還是未知數。自上海車展至今,恆大汽車的股價已經跌去一半。

恆大汽車工廠 圖片來源:遞四方香港末端拍攝

賣房上,今年恆大的“7折”促銷,嚇到了不少同行,不過這個模式要求全款,並且網籤備案會延後。據數據顯示,截至5月底,恆大今年累計實現銷售額2851.6億元,銷售面積3383.3萬平方米,銷售回款2507.4億元,中指研究院統計,恆大的銷售額排名百強房企第二位,僅次於碧桂園。賣房無疑是為了回款,與此同時,恆大今年在拿地上幾乎沒什麼聲響,顯然是在努力控制支出。

最後是還債,之前恆大1300億的“短痛”是躲過去了,但總數超過8000億的“長痛”並沒有消除,債轉股還會帶來一個負面的影響,就是借錢變得更加困難,畢竟債主變股東這件事大多數機構還是不太能接受。

另一方面,上文的報告中有説到,和恆大上下游合作的企業有8441家,交易除了用錢,還可以用恆大的商票,會在一定期限(半年或一年)後兑現,這樣有利於緩解現金流緊張,以往恆大商票的信譽不錯,但2020年底開始,卻出現部分商票未兑付的情況。

三棵樹與恆大的合作有十餘年,6月29日,三棵樹發佈公告,提到“因個別大型地產商資金週轉困難,公司應收票據出現逾期情形,截至2021年3月末,公司應收票據逾期金額共計 5363.72萬元。其中,中國恆大逾期票據金額5137.06萬元”,對恆大造成不小的負面影響。

不過,恆大後來表示,在6月已經完成了兑付,“針對個別項目公司存在極少量商票未及時兑付的情況,集團高度重視並安排兑付”,但據遞四方香港末端瞭解到,目前市場上仍有未兑付的恆大商票。

努力求活,這可能是2021年恆大表現如此“活躍”的原因。6月3日,許家印在恆大集團一年一度的戰略合作伙伴交流會上表示:“今年6月30日,恆大至少實現一條紅線變綠。”

截至目前,恆大的有息負債從最高時超過8700億降至5700億左右,淨負債率降至100%以下,達成目標。雖然恆大汽車持續難產,房地產上一邊促銷一邊又不肯拿新地,讓人擔憂其長期盈利,借債能力下降,商票信譽也下降,這些都是很危險的信號,但總還是有變好的希望。

有的企業已經撐不下去了。在張近東多次質押股權依舊難以解決流動性問題後,7月5日晚間,蘇寧易購連發多條公告,披露股份轉讓的最新方案。

根據公告,張近東及其一致行動人蘇寧控股集團、股東蘇寧電器集團擬將上市公司16.96%的股份轉讓給江蘇新新零售創新基金二期(有限合夥),該基金由江蘇省、南京市國資牽頭成立,華泰證券、阿里、小米、海爾、美的、TCL等產業投資人蔘與,協議轉讓完成後,蘇寧易購將不存在控股股東、實際控制人,同時,蘇寧易購董事會也將重組。

回想2020年11月12日,江蘇蘇寧易購隊以2:1戰勝廣州恆大隊,首次奪得中超聯賽冠軍,但三個多月後就旋即解散,不得不令人感慨,有時場面上的輝煌,只不過是崩潰的前夜。

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